O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de sua Terceira Turma, estabeleceu que um comprador de imóvel possui legitimidade para, em ação individual, requerer a execução de obras de infraestrutura em áreas comuns de um empreendimento.
A decisão teve origem em um processo no qual o adquirente de um lote moveu uma ação de obrigação de fazer contra a construtora do loteamento. Ele solicitava a finalização de obras de infraestrutura nas áreas comuns, que se encontravam em atraso. A Justiça de primeira instância condenou a construtora a concluir os trabalhos e impôs uma multa contratual pelo atraso. O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve a legitimidade do comprador para a ação individual, mesmo reconhecendo a natureza coletiva do direito em questão.
Ao recorrer ao STJ, a construtora argumentou que o comprador não detinha legitimidade para defender direitos de caráter coletivo, solicitando a extinção do processo. A empresa sustentou que o direito em debate era transindividual e indivisível, exigindo uma legitimação extraordinária para sua tutela.
Direito Coletivo e a Ação Individual
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, enfatizou que a execução de obras em áreas comuns se enquadra como um direito coletivo em sentido estrito. Isso ocorre porque tais obras impactam de forma igualitária todos os proprietários das unidades do condomínio, demonstrando sua natureza transindividual e indivisível.
Contudo, a ministra salientou que a busca individual pela tutela judicial para exigir o cumprimento da obrigação é plenamente possível, visto que o descumprimento contratual também afeta a esfera particular do adquirente.
Ela reconheceu que, "ainda que se configure um direito coletivo em sentido estrito, o comprador de uma unidade condominial tem legitimidade ativa para propor uma ação de obrigação de fazer com o objetivo de que a obra seja executada".
Acesso à Justiça e Proteção ao Consumidor
Conforme a relatora, o sistema de proteção ao consumidor opera com uma lógica e métodos distintos do direito civil tradicional. Seu objetivo é "reduzir os obstáculos objetivos e subjetivos de acesso à Justiça e ampliar as regras de legitimação para agir, facilitando o acesso coletivo à Justiça".
A ministra Nancy Andrighi esclareceu que, com base no artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a existência de tutela coletiva não impede que um consumidor busque individualmente a via judicial em caso de violação de seu direito. Ela pontuou que o descumprimento contratual por parte da construtora configura um vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto principal da compra e venda, impactando diretamente o valor da unidade adquirida e o direito de propriedade do autor da ação.
Adicionalmente, a ministra destacou que os artigos 30 e 35 do CDC impõem ao fornecedor a obrigação de entregar o que foi prometido na publicidade de um produto ou serviço. Em situações de recusa, o consumidor tem o direito garantido de exigir o cumprimento da oferta.
Neste caso específico, a relatora reforçou que a legitimidade do comprador se torna ainda mais clara, pois o contrato de compra e venda estabelecia expressamente a execução de obras de infraestrutura nas áreas comuns, uma obrigação que a empresa assumiu e não cumpriu.